一、房屋租赁合同的效力
（一）无效租赁合同的类型
- 违法建筑出租
- 无“规划证”==一审法庭辩论终结前取得，有效
- 未经批准的临时建筑—-一审前取得，有效
- 经批准的临时建筑租赁合同，约定租期超过批准的使用期限的部分，无效
- 租期超过20年的租赁合同，或超过20年的续租合同，超过20年的部分，无效
- 承租人转租的，除出租人和承租人另有约定外，转租期限超过剩余租期的部分无效
（二）房屋租赁合同无效的后果
- 不得请求承租人支付租金
- 但出租人有权请求参照合同约定的租金标准，支付房屋占有使用费。“占有使用费”的性质为不当得利之返还。
（三）房房屋租赁合同登记备案的效力认定
- 行政管理手段，不影响合同效力
- 当事人约定已登记备案为房屋租赁合同生效条件的，从约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
二、一房数租
一房数租，每个合同都有效的情况下，各承租人均请求向自己履行租赁合同的，按以下顺序：
- 已经合法占有
- 已经办理登记备案
- 合同成立在先
无法取得租赁房屋的承租人，其房屋租赁合同依然有效，故有权请求解除合同，并请求出租人承担违约责任。
三、不定期租赁
（一）不定期租赁的法定类型
- 当事人未约定租期
- 约定租期6个月以上的租赁合同，未采取书面形式，又无法确定租期，为不定期租赁
- 租赁期届满，承租人继续使用，出租人无异议，原合同有效，但租赁期限为不定期
（二）不定期租赁的法律意义
不定期租赁合同中，双方均有权随时解除合同，但应在合理期限内事先通知。
四、承租人滥用租赁物的法律后果
- 滥用：未按约定方法，致使租赁物受到损失，出租人可以解除合同并要求赔偿损失
- 滥建：擅自变动主体结构，在出租人要求的期限内不恢复原状，出租人有权解除合同并请求赔偿损失
五、转租
（一）擅自转租
擅自转租，属于非法转租。
- 出租人有权解除合同，请求次承租人返还租赁物
- 解除期间为知道或应当知道擅自转租事实之日起6个月。逾期未行使，视为同意转租。
（二）次承租人对出租人的租赁物返还义务
- 出租人和承租人之间的租赁合同无效、期限届满或解除，出租人有权请求次承租人返还租赁物
- 负有腾房义务的次承租人逾期，出租人有权请求次承租人支付逾期的占有使用费
（三）次承租人对出租人、承租人之间租赁合同纠纷的参与
- 次承租人可以作为第三人
- 因承租人欠租金，出租人欲解除合同，“合法转租”的次承租人可以代承租人支付租金，并承担为他违约责任，以阻止合同解除。次承租人代为支付的租金和违约金可以抵扣向承租人支付的租金，超出应付金额的，可以向承租人追偿。
（四）次承租人因过错致租赁物毁损灭失的法律后果
- 出租人基于租赁合同，请求承租人承担违约责任
- 出租人可以基于对租赁物的所有权，请求次承租人承担侵权责任
- 承租人可基于租赁合同，请求次承租人承担违约责任
六、租赁物无法使用时的合同解除权
- 因不可归责于承租人的原因，租赁物部分或全部损毁灭失
- 租赁房屋被司法机关或行政机关查封
- 租赁房屋权属有争议
- 租赁房屋具有违反法律、行政法规的强制性规定的。
- 租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知租赁物质量不合格，承租人仍然可以解除合同
七、承租人的优先购买权
（一）优先购买权人
- 只限房屋承租人，动产承租人无
- 适用情形包括转让、实现抵押权、法院强制执行
（二）出租人的事先通知义务
合理期间，事先通知。
- 合理期间的界定
- 原则上，出卖前15日
- 例外：拍卖，5日前
- 出租人侵害承租人优先购买权的法律后果
- 请求出租人承担赔偿责任
- 请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效
- 优先购买权的限制
- 房屋共有人行使优先购买权：次承租人的优先购买权也>承租人
- 房屋卖给近亲属
- 出租人通知了，承租人15日内为表示购买
- 出租人拍卖，承租人未参加
- 受让人善意且登记
八、买卖不破租赁
（一）买卖不破租赁的含义
- 对承租人：第三人取得租赁物所有权后，承租人的租赁权不受影响
- 对第三人：第三人取得租赁物所有权的同时，即发生了法定的债权债务的概括承受
（二）买卖不破租赁的适用
凡承租人，不以房屋租赁为限，均受“买卖不破租赁”的保护。
- 房屋承租人：优先购买权+买卖不破租赁
- 动产承租人：买卖不破租赁
（三）买卖不破租赁的限制
- 租赁物上抵押权的限制
- 租赁前：租赁物上已经成立登记的抵押权，因抵押权实现，受让人取得租赁物所有权，承租人不得主张买卖不破租赁
- 租赁前：租赁物上成立未经登记的抵押权，但受让人取得租赁物所有权，“恶意的承租人”不得主张买卖不破租赁
- 租赁物查封、扣押的限制
- 租赁前，已经被查封，不得主张
九、承租人的优先承租权
租赁期满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
十、第三人的继续承租权
承租人在租赁期间死亡、宣告死亡，与其生前共同居住的人或共同经营人，可以按原合同租赁该房屋。
