一、什么是建设工程合同
建设工程合同，指承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，包括建设工程勘察、设计、施工合同。
要式合同，应采取书面形式。
二、建设工程合同的类型
- 发包
- 分包–承包人将其中一部分交予第三人完成
- 转包–承包人将从发包人那取得的全部工作，交予第三人完成
承揽合同的一般规则适用于建设工程合同。
三、建设工程合同的效力
（一）建设工程合同的无效事由
- 发包无效事由
- 发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续，例外有二：
- 发包人在起诉前取得
- 发包人能办而未办，并以此为由请求确认建设工程合同无效，不予支持
- 肢解发包–本该一个人，肢解成几个人去做
- 承包人未取得资质或超越资质等级
- 但在竣工前取得，建设工程合同有效
- 无资质挂靠有资质–本质还是无资质承包
- 建设工程合同必须进行招标而未招标或中标无效
- 发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续，例外有二：
- 分包无效事由
- 未经发包人同意而分包
- 肢解分包
- 主体工程分包
- 分包给不具备资质的单位–竣工前取得仍有效
- 分包单位再分包
- 转包无效事由：转包合同，一律无效
需要注意的是，具有劳务作业法定资质的承包人与总承包人、分包人签订的劳务分包合同，当事人请求确认无效的，人民法院不予支持。
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（二）建设工程合同无效的后果
- 建设工程合同无效时的工程看请求权
- 竣工验收合格，承包人有权请求参照合同对建设工程价款的约定折价补偿。
- 数份合同均无效，但工程质量合格，一方当事人有权请求参照实际履行的合同对建设工程价款折价补偿。实际履行的难以确定，当事人有权请求参照最后签订的合同，对工程价款折价补偿。
- 合同无效，质量也不合格，修复后验收合格的，承包人有权请求折价补偿，但修复费自理。修复后还不合格，承包人无权请求折价补偿。
- 建设工程合同无效时的收缴非法所得
- 承包人非法转包
- 承包人违法分包
- 无资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义，与他人签订的建设工程合同。
四、以招投标方式订立的建设工程合同
- 订立的合同与经过备案的中标合同实质内容不一致，应以备案的中标合同作为工程价款的结算依据。
- 招标人和中标人在中标合同之外，就明显高于市场价购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐财物等另行签订合同，变相降低工程价款的，建设工程合同无效。
五、建设工程合同内容的确定
（一）工期的顺延
事关承包人是否承担逾期交工的违约责任。
工期顺延的条件：
- 原则：当事人约定，应当经发包人或监理人签证等方式确认。
- 例外：
- 承包人虽未取得确认，但能够证明已经依约向发包人或监理人申请，且顺延事由附合合同约定，视为工期顺延。
- 承包人未在约定期限内提顺延，但提出合理抗辩，如疫情，视为工期顺延。
- 竣工前，当事人对工程质量有争议，工程质量经鉴定合格，鉴定期间为工期顺延。
（二）工程质量保证金的返还期限
工程质量保证金的返还，需要以返还期限届满为条件。
工程质量保证金的返还期限界定方式：
- 有约定从约定
- 未约定，自建设工程“通过竣工验收之日”起满2年
- 因发包人原因，建设工程未按约定进行竣工验收，自承包人提交工程验收报告90日后，起算约定的工程质量保证金返还期限。
- 当事人未约定返还期限，自承包人提交验收报告90日后又满2年，工程质量保证金返还期限届满。
- 发包人返还保证金后，不影响承包人的保修义务。
（三）工程款与垫资
- 区分方法：无约定，推定为工程款
- 区分意义：
- 约定垫资利息，从约定。但不得高于“同期同类贷款利率”或者“同期贷款市场报价利率”，否则推定为无息。
- 约定工程款利息，从约定。否则推定为有息。按“同期同类贷款利率”或“同期贷款市场报价利率”计息。
- 工程款的起息时间
- 原则上：从“应付工程款”之日起算。
- 当事人对付款时间无约定或约定不明：
- 工程已交付，交付之日
- 工程未交付，但工程款已结算，为提交军工结算文件之日
- 工程款未交付，且工程款未结算，为当事人起诉之日
六、发包人未经竣工验收擅自使用
- 发包人以使用部分质量不符合约定为由主张权利，不支持
- 承包人应在建设工程的合理使用寿命内，对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
七、建设工程优先权
（一）什么是建设工程优先权
建设工程优先权，指发包人延迟支付工程款，承包人可对所建工程变价优先受偿的权利。
建设工程优先权的意义：工程款债权在建筑工程的价值上，优先受偿。
（二）主体
- 建设工程优先权的主体，是建设工程合同的承包人
- 装饰装修工程的承包人，有权请求装修工程款就该装修工程折价或拍卖的价款优先受偿。但！装修的发包人不是该建筑物的所有权人除外。
- 建设工程合同无效，但验收合格，承包人“参照合同支付工程款”的债权，依然可以收到建设工程优先权的担保。
（三）成立条件
发包人不给工程款，经催告合理期内仍不履行债务。
但是，建设工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人也不得享有法定的建设工程优先权。
（四）权利行使期限
一年半（18个月），自发包人应给付建设工程价款之日起算。
（五）权利行使方式
可以协议将工程折价，也可以申请法院拍卖。
（六）权利的效力
- 优先受偿的范围
- 工程款债权，包括工作人员报酬、材料款等时实际支出的费用
- 承包人就逾期支付工程款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿，法院不支持
- 建设工程优先权与抵押权的关系
- 建设工程优先权（法定权）优先于抵押权（约定权）
（七）放弃法定建设工程优先权的约定
发包人和承包人，约定或限制建设工程优先权，损害工人利益的，该约定无效。
八、建设工程诉讼
（一）工程质量诉讼
因工程质量发生争议的诉讼，不考虑建设工程合同的相对性限制。
- 因承包人导致质量瑕疵，发包人可以承包人为被告
- 因实际工人导致质量瑕疵：
- 发包人可以承包人。实际施工人为共同被告，承包人、实际施工人对发包人承担连带责任。
- 承包人承担责任的，有权向施工人追偿。
- 缺乏资质的单位或个人，借用有资质的建筑施工企业名义签订建设工程施工合同，发包人有权请求双方承担连带赔偿责任。
（二）工程款诉讼
因工程款引发的诉讼，适用债权人的代位权规则。
- 实际施工人可以分包人为被告—-债权人对债务人的原债之诉
- 分包人可以发包人为被告—-债务人对次债务人的原债之诉
- 实际施工人可以发包人为被告—-债权人对次债务人提起代位权之诉
- 法院应当将分包人列为第三人
- 发包人在欠付工程款范围内承担责任
（三）建设工程诉讼和工程款诉讼的合并审理
发包人在承包人提起的工程款诉讼中，以建设工程质量不合格为由，就承包人提起反诉的，法院可以合并审理。
