一、什么是商品房买卖合同
房地产开发商与买受人订立的房屋买卖合同。
二手房交易不是。
二、商品房买卖合同的效力
（一）预售许可证对商品房买卖合同效力的影响
- 未取得，合同无效
- 但在起诉之前取得，可以认定合同有效
（二）“预售备案登记”对商品房买卖合同效力的影响（网签）
- 原则上，不影响
- 当事人约定以“办理备案登记为合同生效条件”的，从约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
三、商品房买卖之认购书和认购金
（一）认购书和认购金的性质
- 商品房的认购、订购、预定等协议具备商品房买卖合同的主要内容的：
- 应认定为商品房买卖合同
- 认购金性质为购房款
- 商品房的认购、订购、预定等协议未具体约定商品房买卖合同具体内容，而是以未来订立商品房买卖合同为约定的内容：
- 为商品房买卖合同之“预约”，商品房买卖合同为认购书之“本约”
- 买受人支付的认购金，性质为“预约定金”–担保认购书履行的定金。
- 构成“认购书”违约，适用定金罚则
- 因不可归责于当事人双方的事由，导致本约未能订立，不构成“认购书”违约，出卖人应单倍退还定金。
四、惩罚性赔偿责任
出卖人具备以下情形，买受人有权请求出卖人返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已购房款1倍的赔偿责任。
- 一房二卖（包括安置补偿房）
- 卖押并存
- 预售许可证欺诈–无证售房+欺诈
- 合同无效
- 出卖人承担惩罚性赔偿责任
五、面积误差的处理
（一）面积误差绝对值小于等于3%
- 按合同价结算
- 买受人请求解除合同不予支持
（二）面积误差绝对值大大于3%
- 买受人请求解除合同、返还房款及利息，应予支持
- 买受人同意继续履行合同：
- 实际面积大于合同面积，误差比小于等于3%的部分按约定价补足，超出3%的部分由出卖人承担。
- 实际面积小于合同面积，误差比小于等于3%的部分及利息由出卖人返还，超出3%的部分出卖人双倍返还。
