业主的建筑物区分所有权-《民法学习笔记》73

业主的建筑物区分所有权，指一个建筑物及物业小区的业主，对建筑物专有部分享有单独所有权，对建筑物共同部分及物业小区共同部分享有共有权，对建筑物和物业小区的共同事务享有共同管理权的权利综合体。

一、业主对建筑物专有部分享有单独所有权

问题一：住宅用房改经营用房的条件，需经“利害关系业主”的一致同意。

“利害关系业主”包括：

本栋建筑物所有业主
本栋之外，应证明“受到”或“可能受到”不利影响的其他业主

问题二：业主对物业服务人的告知义务。

装修房屋，应当事先告知物业，遵守相关合理注意事项，配合必要的检查。

业主转让、出租物业专有部分，设立居住权或依法改变共有部分用途，应及时告知物业。

二、业主对建筑物共同部分的共有权

1、建筑物共同部分的界定

外壳：楼顶、外墙面等

通道：走廊、电梯等

2、业主对建筑物共同部分的权利、义务

（1）分摊费用，分享收益

有约定按约定，无约定按专有部分占建筑物总面积的比例确定。

不得以放弃权利为由不履行义务。

（2）业主对共同部分的共有权，依附于专有部分的所有权。

共有权不得脱离专有部分独立取得、转让、抛弃。

专有部分所有权转让，共有权随之转让，且其他业主不享有共有人的优先购买权。

三、业主对物业小区共同部分的所有权

1、物业小区共同部分的范围

建筑区划内的道路
建筑区划内的绿地，城镇公共或明示属于个人的除外
建筑区划内其他公共场所、公共设施和物业服务用房

2、车位、车库

（1）规划用于停放汽车的车位车库

业主与开发商在商品房买卖合同之外另行协商
在满足业主需要前提下，开发商可对外租售

（2）占用业主共有的物业小区共同部分用于停放汽车的车位

占用共有的道路或其他公共场地的，属于业主共有
所得收益，扣除合理的成本后，应用于业主的共同福利

四、业主对建筑物及物业小区共同事务的共同管理权

1、业主有权组成业主团体，管理共同事务

（1）业主团体有两类

业主大会：全体业主组成
业主委员会：业主大会选举产生

（2）业主与业主团体的关系

业主大会、业委会的决定对业主有约束力
两会作出侵害业主合法权益的决定的，受侵害的业主可请求法院撤销

2、业主团体的表决规则

（1）参与表决人数

专有部分面积占比2/3以上的业主+人数占比2/3以上的业主参与表决。（双2/3+全体基数）

（2）一般表决事项

事由：

制定和修改业主大会议事规则
制定和修改管理规约
选举和更换业委会成员
选聘解聘物业或其他管理人
有关共同管理权利的其他重大事项

通过比例：

参与表决的专有部分面积占比过半+参与表决的人数过半的业主同意。（双过半+参与基数）

（3）特别表决事项

事由：

筹集建筑物及附属设施的维修资金
改建、重建建筑物及附属设施
改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动