土地与房屋,在民法上是2种不同的物,各自成立物权。
一、房地一体化原则
房地一体化,是指房屋的所有权与土地上的物权,应归属于同一权利人。
- 静态表现。
- 要拥有房屋所有权,需以拥有土地所有权或使用权为前提。
- 动态表现。
- 土地使用权转让、抵押的,房屋所有权随之转让、抵押;反之亦然。
二、房地一体化原则的例外
- 静态房地一体化原则的例外(不享有地权或完整地权的人,却有房屋所有权)
- 未构成土地侵占
- 实施了出资行为
- 动态房地一体化的例外。
- 土地抵押后,抵押的土地上新建的房屋,非抵押物,实现抵押权时需一起变价,但无法优先受偿。
注意:不享有地权的人在他人土地上修建房屋,构成侵占他人土地的同时,适用房地之间的符合规则(添附)。